عقد بناء عظم ينظم تنفيذ الهيكل الإنشائي للمبنى قبل التشطيبات، ويجب أن يحدد بدقة نطاق الحفر والأساسات والخرسانة والحديد والمباني والعزل والسلالم والأسقف، ومن يوفر المواد والمعدات والإشراف. أخطر العقود هي التي تكتفي بسعر للمتر دون مخططات أو مواصفات أو طريقة قياس واضحة.
محتويات هذه الصفحة
بيانات الأطراف والمشروع
- اسم المالك والمقاول وهويتهما أو سجلهما.
- موقع الأرض ورقم الصك ورخصة البناء.
- المخططات المعتمدة وتقرير التربة.
- اسم المكتب الهندسي والمشرف.
- مدة المشروع وتاريخ المباشرة.
- قيمة العقد وطريقة القياس والسداد.
نطاق أعمال العظم
يجب كتابة ما يشمله العقد وما يستثنيه، مثل الحفر والردم، والأساسات، والأعمدة والجسور والأسقف، والمباني، وخزانات المياه، والعزل، والدرج، وفتحات المصاعد، وإزالة المخلفات. كما يجب تحديد هل السعر يشمل الحديد والخرسانة والطوب والأخشاب والعمالة والرافعات والاختبارات.
المخططات والمواصفات
تعد المخططات الإنشائية والمعمارية وجداول الكميات جزءًا من العقد. وعند التعارض يجب تحديد ترتيب الأولوية: الرخصة، المخطط الإنشائي، المواصفات، جدول الكميات، ثم العرض. لا يسمح للمقاول بتغيير المقاسات أو الحديد دون اعتماد مكتوب من المشرف.
طرق تسعير العقد
- مبلغ إجمالي ثابت لنطاق محدد.
- سعر للمتر المسطح مع تعريف طريقة احتساب المساحة.
- أسعار وحدات حسب جدول الكميات.
- أجرة مصنعية فقط مع توريد المالك للمواد.
إذا كان السعر للمتر، حدد هل تحسب الأسطح والملاحق والخزانات والدرج والفراغات والبروزات، حتى لا ينشأ خلاف عند المستخلص النهائي.
الدفعات والمستخلصات
اربط الدفعات بمراحل منجزة ومعتمدة، مثل انتهاء الأساسات أو سقف كل دور. يحتفظ المالك بنسبة ضمان حتى الاستلام، ولا تدفع دفعة لمجرد شراء مواد لم تدخل الموقع إلا بضمان وملكية واضحة.
الأوامر التغييرية
أي زيادة أو حذف أو تعديل يجب أن يصدر بأمر مكتوب يبين الوصف والسعر وتأثيره في المدة. الرسائل الشفهية أو طلبات العمال ليست أوامر تغيير معتمدة.
الجودة والفحوص
- اعتماد مصادر الخرسانة والحديد.
- اختبارات التربة والخرسانة والدمك.
- فحص التسليح والقوالب قبل الصب.
- تقارير المهندس المشرف.
- معالجة الخرسانة وحماية العناصر.
- توثيق الأعمال المخفية بالصور والمحاضر.
التأخير والتمديد
يحدد العقد مدة التنفيذ، وحالات تمديدها مثل تغييرات المالك أو توقفات الجهات أو القوة القاهرة. ويمكن الاتفاق على شرط جزائي متناسب عن التأخير المنسوب للمقاول، مع حقه في إثبات أسباب التمديد.
السلامة والمسؤولية
يلتزم المقاول بإجراءات السلامة وتأمين الموقع والعمال والمعدات، والتعامل مع المقاولين الفرعيين. ويجب بيان المسؤولية عن أضرار الجيران والمرافق والحوادث والتأمينات والتصاريح.
الاستلام والضمان
يحرر محضر استلام ابتدائي بالملاحظات ومدة إصلاحها، ثم استلام نهائي. ولا يمنع الاستلام من المطالبة بعيب خفي أو مسؤولية مقررة نظامًا. كما يجب تسليم المخططات المعدلة وتقارير الاختبارات والضمانات.
الفسخ وسحب العمل
ينظم العقد حالات التوقف والتأخير الجسيم وسوء الجودة والإفلاس، مع إنذار المقاول ومنحه مهلة علاج عند الاقتضاء. وإذا سحب المالك العمل، يوثق المنجز والمواد والعيوب والتكلفة اللازمة للإكمال قبل التعاقد مع بديل.
نموذج بنود مختصر
يلتزم المقاول بتنفيذ أعمال الهيكل الإنشائي وفق المخططات والمواصفات المرفقة خلال مدة [ــ] يومًا، بقيمة [ــ]، تدفع على مراحل معتمدة من المشرف. لا يعتمد أي عمل إضافي إلا بأمر تغيير مكتوب. يلتزم المقاول بالجودة والسلامة وإصلاح العيوب، ويطبق عن التأخير المنسوب إليه الشرط المتفق عليه، مع تسوية الحساب عند الاستلام النهائي.
أخطاء شائعة
- عدم إرفاق المخططات.
- سعر متر بلا تعريف للمساحة.
- دفعات مقدمة كبيرة بلا ضمان.
- تغييرات شفوية.
- غياب مهندس مشرف.
- عدم توثيق فحوص الخرسانة.
- الاستلام دون قائمة ملاحظات.
أسئلة شائعة
من يوفر الحديد والخرسانة؟
يحدد العقد ذلك صراحة، مع الجودة والمصدر ومسؤولية الهدر.
هل عقد المصنعية أفضل؟
يعطي المالك سيطرة على المواد لكنه يزيد عبء الشراء والتنسيق والمخاطر.
هل شرط التأخير صحيح؟
يجوز الاتفاق عليه، وتطبق عليه أحكام النظام والضرر والظروف.
هل أحتاج جدول كميات؟
ينصح به لتحديد النطاق والقياس والتغييرات حتى في العقد الإجمالي.
من يتحمل عيب التصميم؟
توزع المسؤولية بحسب مصدر التصميم وواجب المقاول في التنبيه والإشراف والوقائع.
روابط داخلية
المصدر الرسمي
الخلاصة
اربط عقد بناء العظم بالمخططات وجدول الكميات والمراحل والفحوص، وحدد التوريد والقياس والتغييرات والضمان والتأخير. لا تعتمد على سعر شفهي للمتر.
تنبيه: النموذج يحتاج مواءمة مع الرخصة والمخططات وطريقة التعاقد.