مفارقة قضائية غير مسبوقه

محامين معتمدين في الرياض

بقلم المحامي عارف الشعال

مفارقة قضائية!!

لا يخلو العمل القضائي من تناقضات تثير الاستغراب فعلاً، فبالرغم من استقرار الاجتهاد القضائي على جواز بيع العقار المملوك بـ ((حكم محكمة)) حتى لو لم ينفذ الحكم بتسجيله في الصحيفة العقارية، لدرجة لا يوجد قاضي واحد يمتنع عن تثبيت هذا البيع ويحرم المالك من التصرف بعين العقار بحجة أن أثر الملكية لا يكتسب إلا بالتسجيل في السجل العقاري كما تنص المادة 725 / 3 مدني، 


ولكن بالمقابل يوجد نسبة لا بأس بها من قضاة الصلح يحجبون عن المالك نفسه حق التمتع بثمار العقار وتقاضي أجور مثله أو تخمينه! وحجتهم في ذلك أن أثر الملكية لا يكتسب إلا بعد التسجيل بالصحيفة العقارية، استناداً لـ (الفقرة 3 من المادة 825 مدني).

بدون الدخول في دهاليز فلسفة نص هذه المادة وغايتها وارتباطها بالحقوق العينية المنصوص عليها في قانون السجل العقاري حصراً كما نصت المادة اللاحقة 827، ولكن من الواضح أن هذا الأمر لا يخلو من تناقض قضائي عجيب فعلاً! إذ كيف تسمح كقاضي لهذا المالك أن يمارس حق عيني بالبيع، وتمنعه من ممارسة حق شخصي بتقاضي منافع العقار وأجوره، بالرغم من أن أثر الملكية الذي يكتسب بالتسجيل ينسحب على التصرف بالعقار وعلى استيفاء ثماره!!

منذ أيام خسرنا دعوى أجر مثل كانت منظورة أمام محكمة الصلح الأولى بدمشق لأن المدعي فيها يملك الحصة العقارية المطلوب أجر مثلها بموجب حكم محكمة قطعي، ولكنه لم يقم بالفراغ بالسجل العقاري، فارتأت ردّ الدعوى لأن أثر الملكية لا يكتسب إلا بعد التسجيل بالصحيفة العقارية، ولم تفلح مساعينا في إقناع المحكمة أن الاجتهاد القضائي استقر على جواز البيع لمالك بموجب حكم محكمة، فهل يعقل أن يستطيع هذا المالك التصرف بعين العقار وبيعها ولا يستطيع استيفاء ثمارها، ولم تقتنع المحكمة بالاجتهادات التي سقناها بدفوعنا!!

في الواقع أغلب هذا التشدد الذي يمكن تلمسه أمام محكمة الدرجة الأولى، يزول أمام محاكم الدرجة الأعلى، وفي الحكم المرفق خير دليل على ذلك، إذ رفض قاضي الصلح قبول دعوى تخمين من مالك بحكم محكمة بحجة المادة (825 / 3) ذاتها، ولكن محكمة النقض بحكمتها ودرايتها الأوسع عالجت الموضوع باقتدار مكرسة مبدأً حصيفاً نبراساً مفاده:

((لما كان القرار المكتسب الدرجة القطعية يعتبر بمثابة قيود السجل العقاري، وعدم التسجيل لدى السجل العقاري، لا يحرم صاحب الملك من المطالبة بتحديد البدل السنوي، والسير خلاف ذلك يبتعد عن الصواب))

فيا أيها السادة قضاة الصلح: 
رفقاً بمن يملك عقاراً بحكم قضائي، فنصف البلد باتت هذه حالها، وإذا أردتم تجاهل الاجتهاد الذي سمح بالبيع سنداً لحكم قضائي، تذكروا أن المشرع اعترف في قانون أصول المحاكمات الجديد بكل صراحة بمفاعيل حجز وبيع العقار المملوك بموجب حكم قضائي قبل تسجيله بالسجل العقاري كما هو واضح من المادتين 390 و413 أصول.

افضل محامي جنائي – جنايات في الاردن

افضل محامي في جده

افضل محامي جنائي في الاردن

اليكم افضل مكتب محاماة يستقبل القضايا الجنائية في الاردن وعمان

اجتهاد ملتبس

 

الكاتب المحامي عارف الشعال

في غمرة النقاش الذي أثرناه حول حجية القرارات الصادرة في “غرفة المذاكرة” أورد أحد الزملاء الأساتذة اجتهاداً حول استئناف قرارات أمين السجل العقاري يقول:

افضل محامي شرعي في عمان 

((إن القرار الذي تصدره محكمة البداية المدنية بصفتها مرجعاً استئنافياً للطعن بالقرار الصادر عن أمين السجل العقاري، هو من القرارات الإدارية التي تصدرها محكمة البداية بالصورة المبرمة بسلطتها الولائية في غرفة المذاكرة، دون دعوة الخصوم وفي غير منازعة قضائية)) 
{نقض – ق 9 – س 2312 تاريخ 3/1/1988- المحامون 1988 – عدد 1، 3 – قا 104}

 

وفي الواقع هذا الاجتهاد غريب فعلاً بسبب العبارة التالية: (دون دعوة الخصوم) أي أن محكمة البداية تنظر الاستئناف بدون دعوة أمين السجل العقاري! ووجه الغرابة هنا ما يلي:

أولاً:
لا يعقل أن يصدر هذا الاجتهاد في معرض استئناف قرار أمين السجل العقاري، لأن القرارات الصادرة بهذه الدعوى مبرمة لا تصل لمحكمة الاستئناف أصلاً فما بالك لمحكمة النقض! وإن حصل وطعن أحد الأطراف بالقرار فمصيره الرد شكلاً، وبالتالي فإن هذا الاجتهاد صادر بنزاع آخر له صلة ما بقرار لأمين السجل العقاري، ولكن من قام بتلخيص الاجتهاد لم يذكر هذه الصلة، ما يعكس قصوراً مخلاً بتقعيد الاجتهاد يجعله بموضع الالتباس الذي لا يزول إلا بمراجعة أصل القرار في سجلات المحكمة.

 

ثانياً:
الأصل القانوني لاستئناف قرارات أمين السجل العقاري، هو المادة 80 من القرار 188 لعام 1926 التي تقول:
((إذا رفض رئيس المكتب العقاري طلب تسجيل أو ترقين، فيمكن استئناف قرار الرفض إلى محكمة المحل.
تنظر المحكمة في غرفة المذاكرة، بناء على الوثائق المقدمة لها، فيما إذا كانت الأسباب التي رد أمين السجل العقاري طلب القيد من أجلها، هي مستندة إلى الأحكام القانونية والنظامية النافذة. والمحكمة تثبت قرار الرد إذا كان مستنداً إلى سبب قانوني، وإلا فتأمر أمين السجل بإجراء القيد في المكان المناسب له، وفقاً لمرتبة قيد الطلب في السجل اليومي. إن قرار المحكمة هو مبرم.

إذا روجعت المحكمة في قرار الرد، فيجب على أمين السجل أن يجري في الصحيفة الأساسية قيداً مؤقتاً للحق المطلوب تسجيله))

 

وواضح جداً من النص عدم ورود عبارة (بدون دعوة الخصوم) التي تسمح للمحكمة بنظر الاستئناف بدون خصومة، مما يستوجب تطبيق القواعد العامة بالتقاضي التي تقضي بوجوب دعوة الأطراف للمحكمة وسماع أقوالهم.

فضلاً عن أن نهاية المادة أوجبت على أمين السجل في حالة الاستئناف وضع قيد مؤقت على صحيفة العقار، فكيف يضع هذا القيد إذا لم يتبلغ لائحة الاستئناف؟؟

 

وعليه نرى أنه لا يوجد مؤيد قانوني للرأي القائل بجواز نظر الاستئناف الواقع على قرار أمين السجل العقاري بدون دعوة الأطراف،
مع التسليم طبعاً بأن القرار الصادر بهذا الشأن يعتبر ولائياً لا يتمتع بأية حجية.

ميعاد الطعن بالاستئناف يبدأ من اليوم التالي لصدور الحكم

افضل محامي في جدة

#الزملاء_حديثي_التخرج

افضل محامي في جدة
افضل محامي في جدة

#دردشة_قانونية
ميعاد الطعن بالاستئناف يبدأ من اليوم التالي لصدور الحكم ..

 

هل في استثناء من هذه القاعدة ؟ نعم

١- إذا الحكم صدر في غيبة المحكوم عليه تبدأ مواعيد الطعن من تاريخ الأعلان بالحكم ويبدأ حساب الاربعين يوما .


٢- إذا صدر حكم أول درجة بناء علي غش وقع من الخصم أو بناء علي ورقة مزورة أو بناء علي شهادة زور او بسبب عدم اظهار ورقه قاطعة في الدعوي احتجزها الخصم فلا يبدأ ميعاد الاستئناف إلا من اليوم الذي ظهر فيه الغش م /٢٢٨ مرافعات .


٣- في فرض مهم :- دعوي تم وقفها ثم تم تعجيلها من الوقف قبل الوقف كان الخصم بيحضر بعد التعجيل تخلف المحكوم عليه عن الحضور ولم يقدم دفاع أو مذكرات في الجلسات التالية لتعجيل الدعوي من الوقف هنا يبدأ الميعاد بعد الاعلان .
#فرض_اخر صدر حكم ضد شخص (توفي أو فقد اهليته) ولم يكن موكلك يعلم هنا بتحقق سبب انقطاع الخصومة لانه

لم يختصم من يقوم مقامه من محامي الورثة أو القيم علي المحجور عليه في هذه الحالة ايضا تبدأ مواعيد الطعن بعد الاعلان بالحكم لمن يقوم مقام المحكوم عليه السالف ذكرهم .


#اسباب_الطعن_بالاستئناف 


١. الخطأ في تطبيق القانون وتأويلة .
٢. مخالفة القانون .
٣. القصور في التسبيب .
٤- الفساد في الاستدلال .
٥- الاخلال بحق الدفاع .
٦- مخالف الثابت بالأوراق .

افضل محامي في جدة 

افضل محامي في الرياض 


سوف نتناولها في منشورات منفصلة .. تعلمك كيف تقرأ الحكم ومعرفة أوجه (اسباب) الطعن عليه .. وسيتم توضيح مفاهيم هذه الاسباب بشيء من الايجاز غير المخل والاطناب غير المملل .


علي فكرة صورة المنشور ورود مهداة من حديقة الاستاذ / محمود توفيق المحامى للسادة الزملاء .

منقول من / الاستاذه الجليله
Marwa Amin

قضية تحكيمية تجارية مميزة

قضية تجارية
قضية تجارية

من الأرشيف

بقلم المحامي عارف الشعال

في تسعينات القرن الماضي كان لديّ قضية تحكيمية تجارية، وكان المحكم المنفرد فيها الأستاذ الجليل “صباح الركابي” نقيب المحامين السابق، الذي تقاعد من ممارسة المحاماة منذ سنوات، وكان وكيل الطرف الآخر أخونا الكبير الأستاذ “فرحت حباب”

وكمحاميين عن خصمين تبارزنا الأستاذ حباب وأنا بشدة دفاعاً عن حقوق موكلينا في القضية، وألقينا في ساحة المحكم، كل ما في جعبتنا من اجتهادات وآراء فقهية تدعم موقف موكلينا في القضية، بغية إقناعه بعلو كعب الموكل في النزاع.
وكان كل منا يتباهى بهذا الرأي الذي استند إليه من هذا الفقيه، أو بذاك الاجتهاد الذي اتكأ عليه من تلك المحكمة،

ومن المعلوم أن تبادل الدفوع بين الخصوم معززة بالآراء الفقهية والاجتهادات، أمر مألوف في التقاضي،
ولكن من غير المألوف أن يصدر القاضي قراراً إعدادياً في القضية معززاً بالآراء والاجتهادات.

“صباح الركابي” المحكم فعل ذلك….
ففي إحدى مفاصل القضية المحورية أصدر قراراً إعدادياً مسهباً، استند في على الآراء والاجتهادات، من مراجع عديدة، أحد هذه المراجع لم نكن الأستاذ حباب وأنا قد سمعنا به أصلا!!
فسألناه وقتها نحن الاثنين بعدما تلا القرار، عن مرجع استند إليه، وقلنا له بلهجة عامية لا تخلو من حذلقة:
صباح بيك: من وين جبتلنا “فابيا وصفا”؟؟
ومن وين جبت هذا المرجع؟؟

افضل محامي في جدة

افضل محامي في مكة

فنظر إلينا بابتسامة خفيفة لا تخلو من مكر، وكان نادراً ما يبتسم رحمه الله، وأشار للمرجع خلفه بالمكتبة بدون أن يتكلم، وكانت نظرته إلينا تحمل رسالة مؤداها:

لا تتشاطروا عليّ بالمراجع، وإلا وضعتكم بجيبي الصغير….

وهكذا سار التحكيم، فكانت كل قرارات المحكم الإعدادية مسببة ولا تخلو من سند.

استغرق هذا التحكيم مدة خمس سنوات كاملة وزهاء 200 جلسة تحكيم، بمعدل جلسة في الأسبوع (كل ثلاثاء الساعة الواحدة ظهراً)،
عالج المحكم القضية بمنتهى الاقتدار والمهنية، فلم يترك شاردة أو واردة فيها إلاّ ومحّصها، وفصصها تفصيصاً، (طبعاً كانت مدة التحكيم مفتوحة باتفاق الطرفين).

كانت حرفية وجدية هذا المحكم الجليل عالية لدرجة أننا لم نتمكن أنا والأستاذ حباب طيلة سير القضية من التكهن نهائياً، بمن سيربح التحكيم، وماذا سيكون القرار حتى الجلسة الأخيرة حينما نطق المحكم بالحكم.

 

افضل محامي في الرياض

افضل محامي في دبي

رحم الله صباح بيك الركابي فقد تعلمت منه الكثير من القانون ومن فنون المحاماة، وتعلمت في هذه القضية التحكيم من الألف إلى الياء.
أرجو أن يتسع الوقت يوماً للحديث عنها.

محامي في جدة

افضل محامي في دبي – ابوظبي

افضل محامي في دبي

افضل محامي في دبي – ابوظبي

افضل محامي في دبي
محامي في دبي

افضل محامي في دبي – ابوظبي – مكتب محامي في دبي – ابوظبي الدولي للمحاماة والاستشارات القانونية والشرعية هو احد افضل مكاتب المحاماه الرائدة في دبي  وابوظبي والامارات العربية المتحدة كونه من اقدم مكاتب المحاماه العاملة في الامارات حيث تاسس سنة 1989 ميلادي حيث انصبت خدماته منذ التأسيس على تقديم الاستشارات القانونية وفق القانون الاماراتي والاستشارات الشرعية في قانون الاحوال الشخصية والشريعة الاسلامية بواسطة امهر وافضل المحامين خبرة ومعرفة بالقوانين واللوائح النافذة .
وبعد ان تطورت مهنة المحاماة في الامارات واصبح معترف بها بشكل رسمي كمهنة تمارس امام القضاء والدوائر واللجان القانونية على اختلاف مسمياتها . بدأ العمل على استقطاب القضايا المدنية والشرعية والجنائية والتجارية والادارية حيث يختص مكتبنا في مجالات عديدة منها :

1- القانون التجاري :

متابعة اجراءات الحصول على السجل التجاري .. تنظيم ودراسة العقود التجارية واسداء النصح القانوني فيما يتعلق بالانظمة واللوائح  ذات الصلة .

2- القضايا الشرعية (الاحوال الشخصية)

كما هو معروف ان القضايا الشرعية لصيقة بشخصية الانسان ولذلك افرد لها المشرع تشريع ونظام خاص بها
  • نتوكل في قضايا الطلاق
  • تحصيل النفقة للزوجة والابناء
  • قضايا الحضانة
  • قضايا الخلع
  • قضايا التفريق للشقاق والنزاع
  • قضايا زواج الاجانب واثبات عقود الزواج

3- القانون المدني :

تعاملات البشر فيما بينهم تنشأ حقوق متبادلة لاطرافها ومصادر الحق الشخصي في الانظمة خمسة : العقد,التصرف الانفرادي,الفعل الضار,الفعل النافع,القانون
وكذلك مصادر الحق العيني: الميراث الوصية, الاتصال ,العقد ,الشفعة والالولوية,الحيازة
نترافع بكافة القضايا المدنية امام المحاكم الاماراتية في دبي وابوظبي والشارقة  ومتابعة اجراءات المتعلقة بها وازداء النصح القانوني فيما يتعلق بمراحل المحاكمة .

افضل محامي في دبي – ابوظبي

4- تحصيل الديون

تحصيل الديون المتعثرة ومفاوضة المدنين للمبادرة للسداد
ارسال الاخطارات اللازمة
التوجه الى القضاء
تنفيذ الاحكام

5- القضايا الجنائية :

المرافعة والمدافعة في القضايا الجزائية امام المحاكم والنيابة العامة عبر حضور جلسات التحقيق والاستجواب وضمان سير الاجراءات وفق الانظمة واللوائح ذات الصلة

6- القضايا العمالية والتعويضات

المطالبة بحقوق العامل التي كفلتها الانظمة من حيث :
المستحقات المتأخرة
مكافئة نهاية الخدمة
بدل فصل تعسفي
التعويض عن حوادث وامراض العمل
دراسة ومراجعة العقود بين العامل ورب العمل

7- التحكيم

لدينا فريق متخصص من المحامين في قوانين وانظمة التحكيم الدولية والمحلية في دولة الامارات ,حيث سبق لنا وان قمنا بعقد لجان تحكيم بين عديد الشركات والمؤسسات التجارية وفض المنازعات ..

 افضل محامي في الامارات 

افضل محامي قي دبي

افضل محامي في الرياضافضل محامي قي جدةافضل محامي في مكة