قرينة الغياب في قانون اصول المحاكمات

أفضل محامي في جدة

إن قرينة الغياب المنصوص عليها في المادة/133/من قانون أصول المحاكمات رقم/1/ لعام 2016 التي تنص(أ- إذا حضر المدعى عليه فعليه أن يجيب على الدعوى. ب-إذا سكت المدعى عليه أو تخلف عن الحضور فللمحكمة أن تتخذ من سكوته أو تخلفه مسوغا لقبول الإثبات بالبينة الشخصية أو القرائن في الأحوال التي لايجيز فيها القانون الإثبات بغير الكتابة) لا يجوز الأخذ بها في:
أولا- القضايا العقارية إذ قضت محكمة النقض السورية{إن قرينة الغياب لا يؤخذ بها في القضايا العقارية توصلا لاعتبار الدعوى صحيحة أو الإجازة بإثباتها بالشهادة رغم عدم الجواز القانوني إذ أن هذه القضايا ذات طبيعة وخصوصية تتصل في غالبية أحكامها وقواعدها بالنظام العام الذي لايمكن تجاوز أحكامه أو الاعتداء عليها وهذا ما استقر عليه الاجتهاد القضائي}(الغرفة الثانية-قرار/805/-أساس/1014/-تاريخ 2016/9/21 -مجلة المحامون لعام2016-الأعداد/7-12/-الصفحة/569/). وقضت أيضا{إن اتخاذ قرينة تخلف المدعى عليه عن حضور جلسات المحاكمة مسوغا للحكم هو ناحية متروكة لمحكمة الموضوع غير أنه لايجوز في دعاوى تثبيت البيوع العقارية الأخذ بقرينة الغياب}(غرفة ثانية-قرار/320/-أساس/687/تاريخ 2000/3/26 -موسوعة القضاء المدني-الجزء الأول-القاعدة/2308/-الصفحة/819/).
ثانيا- القضايا الإيجارية إذ قضت محكمة النقض السورية {إثبات العلاقة الإيجارية بقرينة الغياب غير جائز قانونيا}(الغرفة الإيجارية-القضية/115/-قرار/74/-تاريخ 2006/2/6 -مجلة المحامون لعام 2006-العددان/7 ؛ 8/-الصفحتان/121 ؛ 122/). وقضت أيضا{الاجتهاد القضائي قد استقر على أنه لايجوز اعتبار غياب الجهة المدعى عليها مسوغا للحكم في القضايا الإيجارية ولايمكن تطبيق نص المادة/132/ أصول في القضايا الإيجارية باعتبار أن قانون الإيجار قانون خاص ولايجوز التوسع في تطبيق أحكامه}(الغرفة الإيجارية-قرار/131/-أساس/174/- تاريخ 2017/2/13 -مجلة المحامون لعام 2017- الأعداد/9-12/-الصفحة/654/).

مفارقة قضائية غير مسبوقه

محامين معتمدين في الرياض

بقلم المحامي عارف الشعال

مفارقة قضائية!!

لا يخلو العمل القضائي من تناقضات تثير الاستغراب فعلاً، فبالرغم من استقرار الاجتهاد القضائي على جواز بيع العقار المملوك بـ ((حكم محكمة)) حتى لو لم ينفذ الحكم بتسجيله في الصحيفة العقارية، لدرجة لا يوجد قاضي واحد يمتنع عن تثبيت هذا البيع ويحرم المالك من التصرف بعين العقار بحجة أن أثر الملكية لا يكتسب إلا بالتسجيل في السجل العقاري كما تنص المادة 725 / 3 مدني، 


ولكن بالمقابل يوجد نسبة لا بأس بها من قضاة الصلح يحجبون عن المالك نفسه حق التمتع بثمار العقار وتقاضي أجور مثله أو تخمينه! وحجتهم في ذلك أن أثر الملكية لا يكتسب إلا بعد التسجيل بالصحيفة العقارية، استناداً لـ (الفقرة 3 من المادة 825 مدني).

بدون الدخول في دهاليز فلسفة نص هذه المادة وغايتها وارتباطها بالحقوق العينية المنصوص عليها في قانون السجل العقاري حصراً كما نصت المادة اللاحقة 827، ولكن من الواضح أن هذا الأمر لا يخلو من تناقض قضائي عجيب فعلاً! إذ كيف تسمح كقاضي لهذا المالك أن يمارس حق عيني بالبيع، وتمنعه من ممارسة حق شخصي بتقاضي منافع العقار وأجوره، بالرغم من أن أثر الملكية الذي يكتسب بالتسجيل ينسحب على التصرف بالعقار وعلى استيفاء ثماره!!

منذ أيام خسرنا دعوى أجر مثل كانت منظورة أمام محكمة الصلح الأولى بدمشق لأن المدعي فيها يملك الحصة العقارية المطلوب أجر مثلها بموجب حكم محكمة قطعي، ولكنه لم يقم بالفراغ بالسجل العقاري، فارتأت ردّ الدعوى لأن أثر الملكية لا يكتسب إلا بعد التسجيل بالصحيفة العقارية، ولم تفلح مساعينا في إقناع المحكمة أن الاجتهاد القضائي استقر على جواز البيع لمالك بموجب حكم محكمة، فهل يعقل أن يستطيع هذا المالك التصرف بعين العقار وبيعها ولا يستطيع استيفاء ثمارها، ولم تقتنع المحكمة بالاجتهادات التي سقناها بدفوعنا!!

في الواقع أغلب هذا التشدد الذي يمكن تلمسه أمام محكمة الدرجة الأولى، يزول أمام محاكم الدرجة الأعلى، وفي الحكم المرفق خير دليل على ذلك، إذ رفض قاضي الصلح قبول دعوى تخمين من مالك بحكم محكمة بحجة المادة (825 / 3) ذاتها، ولكن محكمة النقض بحكمتها ودرايتها الأوسع عالجت الموضوع باقتدار مكرسة مبدأً حصيفاً نبراساً مفاده:

((لما كان القرار المكتسب الدرجة القطعية يعتبر بمثابة قيود السجل العقاري، وعدم التسجيل لدى السجل العقاري، لا يحرم صاحب الملك من المطالبة بتحديد البدل السنوي، والسير خلاف ذلك يبتعد عن الصواب))

فيا أيها السادة قضاة الصلح: 
رفقاً بمن يملك عقاراً بحكم قضائي، فنصف البلد باتت هذه حالها، وإذا أردتم تجاهل الاجتهاد الذي سمح بالبيع سنداً لحكم قضائي، تذكروا أن المشرع اعترف في قانون أصول المحاكمات الجديد بكل صراحة بمفاعيل حجز وبيع العقار المملوك بموجب حكم قضائي قبل تسجيله بالسجل العقاري كما هو واضح من المادتين 390 و413 أصول.

افضل محامي في مكة والطائف 0597093819

افضل محامي في جدة

افضل محامي في مكة والطائف

 

التكلم مع المستشار القانوني الدولي للموقع 🙋

سنين من الخبرة القانونية والشرعية في مختلف القضايا المدنية التجارية الشرعية والجنائية نضعها بين يديك 🏆🎩

.

هاتف : 0597093819

من خارج المملكة : 966597093819+

.

علما ان الاستشارات مدفوعة برسوم رمزية  مقابل التعب

 

الذي سيتكبده المستشار القانوني في البحث

والتحري عن افضل الحلول القانونية الناجعة لك ..

وتكون الاستشارة مجانية في حال اردت توكيل احد محامينا

امام المحاكم لمتابعة قضيتك فقط نحصل على اتعاب القضية …

درهم استشارة خير من قنطار قضايا 

افضل محامي في مكة والطائف
افضل محامي في مكة والطائف

مكتب محامي في مكة والطائف  للاستشارات والخدمات القانونية والشرعية – قضايا الاحوال الشخصية ( طلاق – نفقة – تحصيل المهر – الحضانة – القضايا الاسرية ) – قسمة الميراث – تحصيل الديون والشيكات – التعويضات العمالية – القضايا التجارية – التحكيم – القضايا الجنائية – المحاكم الادارية .

تجربة عملية في القضايا التجارية 

من واقع تجربة عملية وفي قضايا عديدة من القضايا التجارية والمنازعات التي عملت فيها في مكة والطائف وجدة وجدت أن طرح التصالح والتسوية خيار يطرح نفسه أولا و ابتدا ويجب ويفضل بحثه ومناقشته أولا قبل الولوج في القضية عمليا وبحث مدى امكانية تحققه ، عليه فيجب أن يكون الخيار التالي رقم 2 هو تحريك الإجراءات القانونية و الخصومةورفع الدعوى أمام المحاكم

 

فتحريك الإجراءات القانونية وانعقاد الخصومة والسير فيها لآخر جلسة …ولسنوات لا شك مرهق للطرفين حتى لكاسب الدعوى ولكن بشرط أن لا يكون في الصلح والتسوية ظلم لطرف او استغلال من طرف فيجب أن نضع هذا الخيار في بداية مناقشة أي قضية قبل تحريك اجرا ءات الدعوى ويتضح مدى جدوى هذا الخيار من عدمه من مدخل التقييم العام الابتدائي للقضية من وجهة نظر كلا الطرفين ..

التكلم مع المستشار القانوني الدولي للموقع 🙋

سنين من الخبرة القانونية والشرعية في مختلف القضايا المدنية التجارية الشرعية والجنائية نضعها بين يديك 🏆🎩

.

هاتف : 0597093819

من خارج المملكة : 966597093819+

.

علما ان الاستشارات مدفوعة برسوم رمزية  مقابل التعب

 

الذي سيتكبده المستشار القانوني في البحث

والتحري عن افضل الحلول القانونية الناجعة لك ..

وتكون الاستشارة مجانية في حال اردت توكيل احد محامينا

امام المحاكم لمتابعة قضيتك فقط نحصل على اتعاب القضية …

درهم استشارة خير من قنطار قضايا 

فكثيرا من القضايا تنتهي بعد سنوات طويلة إلى نتيجة غير مرغوبة فيها فيها تنازلات و خسائر في الوقت والمال والجهد والوقت والمحاكم شهدت العديد من القضايا التي ظلت قابعة وانتهت بعد سنوات طوال لنهاية لم يرغب بها الطرفين والمحامي مع حفظ حقوقه واتعابه واحد من مهامه طرح الصلح والتسوية العادلة وهو فن بحد ذاته له قواعده وشروطه …..المستشار ابو بكر

 

إشارتا الدعوى والحجز 

صفحة الاستشارات القانونية

أصبح من البديهي لكل من عمل بالقانون،وتقدم بدعوى تتعلق بحق عيني عقاري،أن يطلب وضع إشارتها على صحيفة العقار في السجلات العقارية بنوعيها الدائم والمؤقت،فضلا عن القيام بهذا الإجراء لدى جهات أخرى تمسك قيودا للعقارات،تعتبر بمنزلة السجل العقاري أومقاربة لها كمؤسسة الإسكان مثلا 


قد يطلب المدعي بالحق العيني على سبيل الاحتياط،الحجز على العقار،وينفذ قرار الحجز عندئذ بوضع الإشارة على صحيفته العقارية٠ 


نقول،إن اللجوء في الدعاوى العينية العقار
ية إلى الاكتفاء بطلب الحجز على العقار ووضع الإشارة تلك على صحيفته،لايغني بأي شكل من الأشكال عن وضع إشارة الدعوى،ولابقوم مقامها أبدا،وإن وجود بعض القرارات القضائية الصادرة عن محكمة النقض تقضي بحلول إشارة الحجز محل إشارة الدعوى وبالتالي الاكتفاء بها،لايمكن الركون إليها لمخالفتها صراحة أحكام القانون،ومنه نص المادتين(٩)و(٨٢)من القرار(١٨٨)الصادر بالعام١٩٢٦المتعلق بالسجل العقاري٠ 


فَلَو أن المحكمة اكتفت بإشارة الحجز وتم الطعن بهذا القرار مستقلا عن دعوى الأساس الصادر فيها،ومن ثم فصلت الدعوى المستهدفة لقرار الحجز برفعه وترقين إشارته عن صحيفة العقار،فهل تبقى حقوق المدعي بالحق العيني مصونة؟وهل يبقى الغير على بينة من أمر العقار في وجود دعوى بخصوصه؟وهل يقبل القضاء السير بدعوى عينية عقارية دون أي إشارة على صحيفة العقار؟٠٠ 


إن إشارة الدعوى تبقى قائمة ماقامت الدعوى،وتدور وجودا وعدما معها، ولايمكن ترقينها إلا بنهاية الدعوى،بخلاف إشارة الحجز التي قد لاتبقى ببقاء الدعوى،فمن الممكن ترقينها والدعوى قائمة،كما أن الاعتماد على إشارة الحجز عوضا عن الدعوى تذهب حقوق المحكوم له في حفظ أولويته عند تزاحم الحقوق والدعاوى على ذات العقار،ذلك أن القرار الصادر بالدعوى العينية العقارية ينصرف أثره إلى تاريخ وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار وليس لتاريخ صدوره مثلا أولتاريخ انبرامه٠وهذا غير متحقق أصلا وغير مقرر لإشارة الحجز وبالتالي فإن إشارة الدعوى هي لزوم مايلزم وفقا لأحكام القانون٠

افضل محامي في جدة

افضل محامي بالرياض

افضل محامي سعودي في جدة

 

التكلم مع المستشار القانوني الدولي للموقع 🙋

سنين من الخبرة القانونية والشرعية في مختلف القضايا المدنية التجارية الشرعية والجنائية نضعها بين يديك 🏆🎩

.

هاتف : 0597093819

من خارج المملكة : 966597093819+

.

علما ان الاستشارات مدفوعة برسوم رمزية  مقابل التعب

 

الذي سيتكبده المستشار القانوني في البحث

والتحري عن افضل الحلول القانونية الناجعة لك ..

وتكون الاستشارة مجانية في حال اردت توكيل احد محامينا

امام المحاكم لمتابعة قضيتك فقط نحصل على اتعاب القضية …

درهم استشارة خير من قنطار قضايا 

افضل محامي بالطائف – مكة